- 论信赖利益损失赔偿
发布日期：2010-07-15 16:42来源：中联地产法务在线浏览：677次 发布者：法务在线
信赖利益一词源于大陆法的损害赔偿制度和英美法上的违约救济制度，信赖利益的赔偿原则就是使善意的被欺诈方的地位恢复到订约之前。信赖利益在不同部门法里有不同的表现形式，在行政法领域，体现为信赖利益保护原则，是指当个人对行政机关作出的行政处分已产生信赖利益，并且这种信赖利益因其具有正当性而得到保护时，行政机关不得撤销这种信赖利益，而如果撤销就必须补偿其信赖利益损失。而在民法领域，对信赖利益的保护，主要体现在善意取得制度上，尤其是针对缔约过失责任的规定。在此，笔者仅对民法上的信赖利益损害赔偿进行举例分析。
举一案例：2002年6月，卖方王某与买方李某签署了一份《售房协议》，约定王某将自己位于农村的某套房屋出售给李某，合同总价款135000元。合同签订后，李某将房款支付给了王某，王某也依约将房屋交付给李某。随后李某对房屋进行了装修，并增建了部分房屋。但2008年初，王某将李某起诉到了法院，认为虽履行了合同，但买卖行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为。请求法院确认房屋买卖合同无效，李某将房屋返还给自己。李某认为当初的买卖合同是双方真实意思表示，并没违反法律规定，应依法驳回原告的请求。合同签订后，自己对房屋进行了装修，并增建了房屋，如果认定合同无效，应赔偿自己经济损失。李某当庭提出反诉，要求王某赔偿自己信赖利益损失80万元。
法院委托鉴定机构对争议的房屋进行了鉴定，估价结果为地上建筑物及相关附属物合计为137116元，宅基地区位补偿总价为340032元。法院认为，集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。本案中，李先生并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为，故认定双方签订《售房协议》无效。双方当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。
在审理中，法院综合考虑因买卖无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值等原因所获经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。在王某主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，对李某显失公平。法院综合考量双方利益和本案具体情况，依据公平原则酌情予以判定，王某与李某签订和房屋买卖合同无效，王某返还李某购房款135000元，并补偿经济损失200000元。李某在收到上述款项后，将房屋交还给王某。
在审理中，法院综合考虑因买卖无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值等原因所获经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。在王某主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，对李某显失公平。法院综合考量双方利益和本案具体情况，依据公平原则酌情予以判定，王某与李某签订和房屋买卖合同无效，王某返还李某购房款135000元，并补偿经济损失200000元。李某在收到上述款项后，将房屋交还给王某。
本案的焦点问题在于王某的责任是返还房款还是另需补偿。本案中房产买卖合同显然是无效的。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。王某认为，李某所遭受的损失仅仅是房款以及装修、扩建产生的损失，对于土地升值的经济利益不应当予以补偿。但实则不然，王某缔约过失不仅造成了李某因装修、扩建产生了损失，同时也由于房屋的升值，对李某因合同成立带来的利益造成了损害，王某应当承担赔偿责任。
信赖利益，是指对合同或要约赋予了信赖的一方当事人所故有的，因信赖可能或已经受到损失的利益，包括财产利益，也包括机会利益。可见，信赖利益不仅包括因无效合同产生的直接利益的损失，也包括间接利益的损失，即如果缔约一方能够获得各种机会，而在因另一方的过错导致合同不能成立的情况下，使这些机会丧失，由此造成的损失。
信赖利益损害赔偿主要是在于维护交易安全，填补无过错的当事人一方因对方的缔约过失行为而遭受损失确因没有法律明文规定而无法要求对方进行补偿的空白，保护了缔约当事人的合法权益。信赖利益原则也可以看做是对违反诚实信用行为的救济手段，更加有效的维护市场秩序的稳定。
中联地产 法律部
