最近很多的人咨询我买卖双方违约后如何处理交房保证金的问题，现对交房保证金作出以下分析，以供参考:

交房保证金的目的是保证守约方的利益不受到损害，顺利完成交房。交房保证金一般是从定金或首期款中预留下来的部分款项；用于保障：1）顺利结算卖方承担的物业管理费、水费、电费、煤气费、有线(数字)电视费、电话费、网络使用费等所有应付费用，2）支付没按约定如期交付房产的延期交房违约金，3）附有装修或家私家电业主没按约定的装修条件或家私家电交付房产的损失赔偿，4）其他应由卖方支付的款项；余款返还期限为办理完毕水电及其他设备设施过户手续并按约定交房条件如期交付房产的合理期限内。  

成交价在100万元以下(含100万元)的物业，建议至少预留交房保证金5000元；成交价在100万元以上的物业，建议至少预留交房保证金10000元。如附有家私或豪华装修交付的，买卖双方可协商按提高交房保证金以保证交易安全。

交房保证金缴纳后应如何处理呢？一般有两种处理方式：一、交易顺利完成，按照合同约定在业主或替业主缴纳完相应的费用后在约定的时间内由托管方（中介）将余款返还给业主。二、如完成过户但卖方未按合同履行房屋交接义务如家私电器的缺失、延期交房、装修破坏等而需承担的违约费用，应由卖方直接支付违约金给买方。卖方拒绝支付的，买方可按照合同约定要求从预留的交房保证金中扣除或通过诉讼解决。买卖双方，尤其是作为交房保证金托管方的中介，要注意保存支付相关款项的有效票据，以备诉讼需要。

买卖双方违约而终止履行合同的，不能轻易将该保证金给到业主。建议买卖双方达成和解，对该保证金如何处理进行书面的明确约定，否则，双方以法律途径解决问题。

总之，交房保证金是为保证房产交易的顺利及交易安全进行而存在的，其留存和返还应该遵循一定合同约定及法律规定，不能随意支付或返还。

                                                                            中联地产 黄律师