“地铁时代下”的置业锦囊之一 - 中联看市

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——地铁3号线在特区扩容和大运会利好下的布吉片区

发布日期：2010-08-25 15:35来源：中联市场研究中心浏览：434次发布者：

交通作为老百姓出行的一个重要环节，越来越多的人更倾向于选择很少发生堵车状况的公共交通出行。据新浪房产前不久所作的一项调查显示，75%以上的受访者将交通作为购房和租房的首选因素。随着 “地铁轨道交通时代”的到来，地铁为其沿线的物业带来了良好的溢价能力。

目前深圳开通的地铁线有1、4两条线路，随着今年10月份3号线的试运行，在特区扩容的利好情况下，为关外物业迎来了又一大利好，为宝龙两区域迎来了良好的发展，越是偏远的片区，地铁开通为区域内生活质量带来的提升越大，租客的范围扩大也越大，所以无论是自住还是投资，向更远的地方去吧，因为那里目前与繁华地区的房价落差还很大，随着地铁的开通及各项配套设施的起来，将会有效缩小关内外的房价差。结合目前深圳情况来看，1号线的延长线与3号线途经的关外路段升值前景被看好。（此次先分析3号线路，下期的系列篇再做1号延长线的详解）

（注：以上单边大括号中的楼盘即为临近该地铁站的物业。）

深圳地铁3号线全长32.913公里，在线路设计上被区分为罗湖、布吉、横岗和龙岗4段，共设21座车站。笔者通过分析各个站点的住宅市场情况发现，有9个站点附近的商品住宅较为集中。而各个节点的房地产项目对地铁所带来的升值依赖程度各有不同。其中翠竹-田贝-水贝由于位于关内，其地铁沿线物业，在交通和配套都较便利的情况下，物业价格已经到达一定的高度。相比之下，位置较偏远的布吉（布吉-木棉湾-大芬-丹竹头）、横岗和龙岗（吉祥-龙城广场）沿线物业，由于居住环境优越、价格适中，会更多受惠于地铁的开通。尤其是布吉受益于地理位置和大运会的利好，此路段的物业更是被消费者所亲睐。

地铁带来的溢价空间

地铁的开通将为沿线物业带来较大的溢价空间，如对于已开通的1、4号地铁线来看， 2004年底在地铁开通之前，由于对地铁的预期效果，深圳轨道物业的溢价（即高出同片区非地铁物业的价值）约在1000元/平米。地铁开通后溢价水平经历了持续稳定的增长，由2005年年初1500元/平米左右增长到2007年初的2000元/平米。在2007年深圳楼市的火爆成交下，轨道房的溢价水平被抬升至3000元/平米以下。随着地铁雏形方式日渐普及，轨道房的溢价在2009年3月份的市场反弹中冲向了4000元/平米大关。对于地铁物业来说，地铁开通前升值预期强烈，开通后宜居性和保值增值特性明显，是支撑沿线地铁物业房价不断攀升的主要因素，而重要的是，即使在市场低迷时，购房需求对于轨道交通的追捧，也使此类物业显示出明显的抗跌性。例如，位于地铁口大芬站的桂芳园，地铁修建前1—6期的房价在6000—7000元/平米，随着3号线的修建中，房价不断的上升，到2009年楼盘物业均价达1万元/平米，目前随着地铁的开通目标临近，相同面积的物业房价已上涨到1.3万元/平米。与整个区域片区物业的上涨幅度来看，桂芳园的上涨幅度高于整个片区15—17个百分点，到目前地铁带来的溢价空间在2800元/平米。

布吉片区楼盘介绍

目前布吉片区整个房价还处在低洼，据中联地产成交数据显示：当前布吉片区的成交均价为9578元/平米，在购房成本上无论单价还是总价，是许多资金实力单薄且有刚性需求的年轻人的首选，随着地铁的通车，将为在关内上班人士大大降低时间成本，就当前片区物业而言，布吉片区并非每个楼盘都享受了地铁带来的溢价，据中联分管布吉片区的营业部总经理康乾坤描述：除了几大片区高端楼盘如桂芳园、布吉中心花园（目前均价12205元/平米）、可园（目前均价12925元/平米）等楼盘价格偏高以外，还有部分中等楼盘价格还未涨起来，随着地铁的开通，此部分楼盘由地铁带来的溢价很快就会得以体现。权衡布吉片区的特点及当前各大楼盘的房价与未来潜力分析，笔者重点向首次置业群体介绍地铁口一下三个成交量活跃的中低档楼盘，以方便有意向在此片区置业：

中城康桥楼盘

开盘时间： 2000年

地铁站口：丹竹头站

成交主力户型：70—90平米占7成比重

周边配套：：周边有沃尔玛、天虹、肯德基、百安居等，毗邻石芽岭生态公园

学校：南湾中学、南湾高中

当前均价：8000—9000元/平米

东方半岛楼盘

开盘时间：

地铁站口：木棉湾站、大芬站

成交主力户型：70—90平米占5成比重

周边配套：沃尔玛、乐安居、天虹商场、国美电器、新一佳、万家福、民润超市、华润超市、大中华百货